Ev Sahipleri Ve Kiracılar Uzlaşamıyor

Son dönemde kira fiyatlarında yaşanan fahiş artışlar nedeniyle yasal düzenleme yapılarak 1 yıl boyunca kira zammı yüzde 25’e sabitlendi. Ev sahipleri ise kiracılarına dava açma yolunu seçti. Birçok ev sahibi “kira tespit davası” açarak, kiraların yeniden belirlenmesini talep ederken, kiracılara da ihtar ya da mesaj yoluyla durum tebliğ edildi.

Fahiş artışlar nedeniyle yasal düzenleme yapıldı ve kira artışına 1 yıl süreyle yüzde 25 sınırı geldi. Ancak bu artışı yeterli bulmayan ev sahipleri dava yolunu seçiyor. 5 yılı dolduran kiracılar için mahkemeye başvuran mülk sahipleri ‘kira bölge ortalamasının altında kaldı, yeniden belirlensin’ diyor. Son yıllarda artan bu davalarda, kira artışına sınırlama sonrası patlama oldu.

Bugünlerde birçok kiracıya tespit davası için ya ihtar çekiliyor ya da bilgi mesajı/maili yollanıyor. Kimi mülk sahipleri yasal hakkını kullanmak isterken, kimi de bu yolla tahliye için baskı yaratıyor. Dava sonunda geçmiş aylara ilişkin Zam farkı da alındığı için kiracılar endişeli… Peki bu dava nasıl açılır, yeni kira nasıl belirlenir? İşte Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgilere göre 5 maddede kira tespit davaları:

TESPİT DAVASINDA KRİTERLER
-Ev sahibi 5 yılı geçen kiracı için kira tespit davası açabilir. Daha erken sürede bu davayı açma şansı yok. Bugünler için mümkün görünmese de kiracı da ev sahibine tespit davası açabilir.

-Eğer kira sözleşmesinde kira artış oranı varsa, ev sahibi ihtar çekmek zorunda değil. Sözleşme yenileme tarihinden 1 ay önce ya da yıl içinde dava açabilir. Ancak sözleşmede oran yoksa bu durumda ihtar çekerek 1 yıl boyunca dava açma hakkını elinde tutabilir. Söz gelimi 1 Temmuz’da ihtar çekip, aralık ayında dava açabilir.

-Bu davada ev sahibinin talebi aynen geçerli olmuyor. Örneğin kira 3 bin lirayken, ev sahibi ‘aynı tip ev bugünlerde 7 bin liraya kiralanıyor, bu nedenle kira 7 bin lira olsun’ diyemiyor, dese de kabul görmüyor. Bilirkişi 1-2 örnek üzerinden değil, bölge ortalamasına bakarak karar veriyor. Üstelik bu karar sonrasında kiracıyı korumak için bir hakkaniyet indirimi uygulanıyor. Genelde 10 yılı aşan kiracılarda yüzde 20, 10 yıl altına da yüzde 10 indirim yapılıyor. Aynı rakamlar üzerinden gidersek 3 bin lira ödenen bir ev için mülk sahibi 7 bin lira beklese de mahkeme 5 bin lira diyebilir. Bir de buna indirim eklenince 4 bin-4 bin 500 liraya gerileyebilir. Mahkemece belirlenen yeni kiraya da yılda bir kez yasal oranda zam yapılabilir, fazlası istenemez. (1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25, sonrasında TÜFE 12 ay ortalaması kira artışı için üst sınır.)

-Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgiye göre bu tip bir davanın sonuçlanması 2-2.5 yılı buluyor. Dava sonuçlandıktan sonra ev sahibinin geçmiş dönem farkını isteme hakkı var. Örneğin; 3 bin lira olan kira 5 bin liraya çıktı, dava da 2 yılda sonuçlandı. Bu 2 yılın farkı toplanır, bu zaman zarfında kiraya yapılan zamlar da hesaba katılarak toplam borç ortaya çıkar. Yani kiracı bir anda yüklü bir ödeme yapmak zorunda kalabilir. Eğer dava sürecinde kiracı evi tahliye ederse de sadece oturduğu döneme ilişkin kira farkını öder.

-İstinafa yapılan itirazdan sonra da karar kesinleşirse kiracı bu farkı ödemek zorunda. Evi habersiz terk etmesi bu cezayı ortadan kaldırmıyor, sonrasında icra süreci işlemeye devam ediyor.

FARK AÇILDI UZLAŞMAK ZOR
Kira tespit davaları uzun sürdüğü için hukukçular taraflara uzlaşmalarını öneriyor. Ancak son aylarda eski kiracının ödediği rakamla, yeni kira bedeli arasındaki fark öyle açıldı ki, uzlaşmak da zorlaştı. Mesela İstanbul’da eski kiracının 2 bin 500 lira ödediği ev, yeniden kiraya verildiğinde 9- 10 bin lira isteniyor. İşte bu nedenle orta yol bulmak zor. 10 yıl sözleşme uzama süreci dolan kiracılarda da tablo benzer…

Normal şartlarda ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı olmadan tahliye isteyemez. Ancak 10 yıl sözleşme uzama süresi sonrası gerekçe göstermeden tahliye isteyebiliyor. Geçmişte bu tip durumlarda taraftar oturur, yeni bir kira için el sıkışırdı. Bugünlerde ise anlaşma yerine tahliye baskısı söz konusu.